元借主が大家に敷金24万円返還勝ち取った事件

基本情報

判決結果

原告一部勝訴

カテゴリ

消費者トラブル

裁判所

東京簡易裁判所少額訴訟係

判決日

2004-10-29

主な争点

• 通常損耗と賃借人責任の区別 - 賃貸借契約終了時において、建物の損耗が通常損耗であるか、賃借人の責に帰すべきものであるかの区別が争点となった
• 原状回復特約の有効性 - 賃貸借契約に付された原状回復の特約が消費者契約法に違反するか否か
• クリーニング代負担特約の有効性 - クリーニング代を借主に負担させる特約の有効性が争点となった
• 原状回復の特約の有効性 - 被告は賃貸借契約書20条及び特約事項により、賃借人が経年変化や通常損耗を含む原状回復義務を負うと主張。一方、原告はこれを通常の原状回復を超える無効な特約と争う。
• クリーニング代の借主負担特約の有効性 - 被告は契約書26条によりクリーニング費用を借主負担と主張。原告はこれを無効な特約と争う。
• 本件原状回復等各項目の原告負担相当性 - 特約の有効性を超えて、本件の具体的な原状回復・修繕項目について原告（賃借人）負担が相当か否かを争う。

判決文抜粋

• １ 被告は，原告に対し，金２４万６５２５円及びこれに対する平成１６年７月１１日から支払済みまで年５パーセントの割合による金員を支払え。２ 原告のその余の請求を棄却する。
• 原告と被告との間の，平成１１年１月２１日締結の東京都品川区ab－c－d－e号室についての賃貸借契約に基づき，原告が被告に交付した敷金３２万円の原告から被告に対する返還請求。争点（１）原状回復の特約及びクリーニング代の借主負担等の特約が有効かどうか（２）本件原状回復等の各項目について原告負担が相当かどうか。
• 建物賃貸借においては，通常の使用によっても建物及びその付属設備等が時の経過によって古くなり，減価していくものであって，賃貸人は，その対価として家賃を受け取っているのであるから，通常の使用によって生ずる損耗・汚損（通常損耗）は本来家賃でカバーされているものといわれている。
• 経年の変化や通常損耗に対する修繕義務を賃借人に負わせる特約は，ア その特約の必要性があり，暴利的でない等の客観的，合理的理由があること イ 賃借人が通常の原状回復義務を越えた修繕等の義務を負担することの説明を受け，理解し，納得していること ウ 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていることが必要。
• 本件賃貸借契約書２０条及び特約事項（１）は，原状回復とは借主が賃借した当時の原状を変更したとき，例えば，賃借人が自ら設置したものは取り除く等の当然のことを定めたものであって，特約の存在と認めることはできない。クリーニング費用の条項も明確性に欠け，合理性がない。
• 被告が請求する一覧表のうち，ハウスクリーニング５０００円の限度、リフォーム工事一部１万６１７７円＋１５００円＋２万４４００円＋４０００円、シリンダー交換代１万８９００円を認め，其他は原告負担相当でない。