敷引特約と消費者契約法10条｜敷金21万円返還が否定された最高裁判例

基本情報

判決結果

原告敗訴

カテゴリ

不動産トラブル

裁判所

最高裁判所第一小法廷

判決日

2011-03-24

主な争点

• 敷引特約の有効性 - 敷引特約が消費者契約法10条に違反して無効となるか
• 敷引特約の消費者契約法10条による無効性 - 賃借人（上告人）は、保証金から経過年数に応じた額を控除して賃貸人が取得する敷引特約が、通常損耗等の回収を賃料に加えて賃借人に負担させる二重負担で不合理、信義則に反し消費者の利益を一方的に害すると主張して無効を争ったのに対し、賃貸人（被上告人）は特約の有効を主張。
• 敷引特約が消費者の権利制限・義務加重に該当するか - 消費者契約法10条の要件として、敷引特約が任意規定比で賃借人の権利を制限し義務を加重するかどうかをめぐり、賃借人が敷金全額返還を求めるのに対し賃貸人が一定額取得を主張。
• 敷引特約の合理性（通常損耗等の負担方法） - 通常損耗等は賃料内の減価償却等で回収すべきところ、敷引特約がこれを別途負担させる不合理性を賃借人が主張。

裁判所の判断ロジック

• 義務加重の認定: 敷引特約は通常損耗等の補修費用を賃借人に負担させる趣旨を含み、任意規定の適用と比べ消費者である賃借人の義務を加重する。
• 直ちに無効ではない: 義務加重に当たっても、それだけで直ちに無効とはならない。敷引金額、賃料、礼金等に照らし、高額に過ぎるかが別途検討される。
• 本件では有効: 本件敷引金の額は、契約経過年数や建物の規模等に照らし通常想定される補修費用を大きく超えるとはいえず、消費者契約法10条により無効とは認められなかった。

時系列

1. 2006/08/21 - 賃貸借契約締結と保証金40万円支払い

   上告人（賃借人）が被上告人（賃貸人）とマンション賃貸借契約を締結。本件保証金40万円を差し入れ。契約書に敷引特約（経過年数に応じた控除）が記載され、消費者契約に該当。

2. 2008/04/30 - 契約終了と建物明渡し

   賃貸借契約が終了。上告人が本件建物を被上告人に明渡し。経過年数は約1年8ヶ月で、敷引特約の控除額は21万円に該当。

3. 2008/05/13 - 保証金から21万円控除し19万円返還

   被上告人が敷引特約に基づき本件保証金から21万円（本件敷引金）を控除、残額19万円を上告人に返還。上告人は21万円の返還を求め争う。

4. 2008年以降 - 上告人による返還請求提訴

   上告人が敷引特約の消費者契約法10条による無効を主張し、21万円及び遅延損害金の支払を求めて提訴。特約が通常損耗等の二重負担で不合理と争う。

5. 原審 - 原審で請求棄却

   原審は敷引特約が消費者契約法10条により無効でないと判断し、上告人の請求を棄却。

6. 本判決 - 上告棄却

   最高裁が上告を棄却。敷引特約は消費者契約法10条の無効要件を満たさないとして原審支持。

実務上の学び

• 敷引特約は義務加重になりうる:
• 義務加重だけでは無効にならない:
• 金額バランスが結論を左右する:

よくある質問

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判決文抜粋

• 本件上告を棄却する。上告費用は上告人の負担とする。
• 居住用建物を被上告人から賃借し，賃貸借契約終了後これを明け渡した上告人が，被上告人に対し，同契約の締結時に差し入れた保証金のうち返還を受けていない２１万円及びこれに対する遅延損害金の支払を求める事案である。被上告人は，同契約には保証金のうち一定額を控除し，これを被上告人が取得する旨の特約が付されていると主張するのに対し，上告人は，同特約は消費者契約法１０条により無効であるとして，これを争っている。
• 上告人は，平成１８年８月２１日，被上告人との間で，京都市西京区桂北滝川町所在のマンションの一室（専有面積約６５．５㎡）を，賃料１か月９万６０００円で賃借する賃貸借契約を締結。本件契約書には保証金４０万円の預かり、経過年数に応じた控除額（１年未満１８万円、２年未満２１万円等）の特約があり、通常損耗等は本件敷引金で賄う旨記載。契約終了後、保証金から２１万円控除し１９万円返還。
• 原審は，本件特約が消費者契約法１０条により無効であるということはできないとして，上告人の請求を棄却すべきものとした。
• 居住用建物の賃貸借契約に付された敷引特約は，契約当事者間にその趣旨について別異に解すべき合意等のない限り，通常損耗等の補修費用を賃借人に負担させる趣旨を含むものというべきである。...賃借人に通常損耗等の補修費用を負担させる趣旨を含む本件特約は，任意規定の適用による場合に比し，消費者である賃借人の義務を加重するものというべきである。
• 敷引特約によって賃借人が上記補修費用を二重に負担するということはできない。...消費者契約である居住用建物の賃貸借契約に付された敷引特約は，当該建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額，賃料の額，礼金等他の一時金の授受の有無及びその額等に照らし，敷引金の額が高額に過ぎると評価すべきものである場合には，...信義則に反して消費者である賃借人の利益を一方的に害するものであって，消費者契約法１０条により無効となると解するのが相当である。