賃貸物件を退去した入居者が、通常損耗の補修費負担を主張する大家に敷金返還を求めた事例
賃貸物件の退去時に、通常損耗（普通に住んでいて発生する傷み）の修繕費を敷金から差し引かれた入居者が、その返還を求めた訴訟です。控訴審において裁判所は、入居者に不利な特約が成立するためには具体的な合意が必要であるとの判断を示しました。
基本情報
- 判決結果
- 原告一部勝訴
- カテゴリ
- 消費者トラブル
- 裁判所
- 大阪高等裁判所 第5民事部
- 判決日
- 2006-05-23
裁判所・判決日: 大阪高等裁判所 第5民事部 / 2006-05-23
判決結果: 原告一部勝訴
カテゴリ: 消費者トラブル
主な争点
- 通常損耗に係る原状回復義務の特約の成否 - 賃借物件の通常の使用に伴い生ずる損耗（通常損耗）について、賃借人が原状回復費用を負担するという特約が有効に成立しているか否か。
- 敷金控除額に対する消費税相当額の負担の有無 - 契約で定められた敷金控除額（いわゆる敷引き）に対し、さらに消費税相当額を上乗せして賃借人が負担すべきか否か。
- 簡易裁判所における訴訟行為の有効性 - 第一審（京都簡易裁判所）において、訴訟代理人によって行われた訴訟行為が有効であるか（無権代理ではないか）が争われた。
裁判所の判断ロジック
- 通常損耗の負担原則: 建物の通常損耗は契約上予定されたものであり、その修繕費は本来賃料に含まれ、原則として賃貸人が負担すべきである。
- 特約成立の厳格な要件: 通常損耗の回復義務を賃借人に負わせるには、契約条項自体に補修費用の範囲が具体的かつ明確に定められている必要がある。
- 不意打ち的負担の防止: 賃借人に予期しない特別の負担を課す特約は、客観的に明白な合意が認められない限り、法的に有効とは認められない。
時系列
- 不明 - 建物賃貸借契約の締結と敷金の預託
賃借人（控訴人）が株式会社Aとの間で建物の賃貸借契約を締結し、敷金140万円を預け入れました。
- 2004/01/01 - 建物の明渡し完了
賃借人が建物を明け渡しました。この際、通常損耗（普通に生活していて生じる汚れや傷み）の修理費などを誰が負担するかを巡り、賃貸人側と争いになりました。
- 2004 - 敷金返還請求訴訟の提起
賃借人が、敷金から不当に差し引かれた金額の返還を求めて提訴。当初は簡易裁判所でしたが、後に地方裁判所へと移送されました。
- 2004/12/10 - 物件が修繕されないまま新たな賃借人へ貸し出される
賃貸人側は、前の賃借人が退去した後の建物を全く内装工事（修繕）しないまま、別の人物Cに対して新たに賃貸を開始しました。
- 2005 - 第1審判決（賃借人の請求棄却）
京都地方裁判所は「通常損耗分も賃借人が負担する特約がある」と認め、賃借人の請求を退けました。これを不服として、賃借人が控訴しました。
- 2006/05/23 - 控訴審判決（賃借人の逆転勝訴）
大阪高等裁判所は、通常損耗の負担を強いるには明確な合意が必要であると判断。第1審の判断を覆し、賃貸人側に対し敷金の返還（55万8600円）を命じました。
実務上の学び
- 通常損耗の補修費用負担に関する原則: 賃貸借契約において、建物の通常の使用に伴う損耗（通常損耗）の補修費用は、原則として賃料に含まれるものと解される。特約がない限り、賃借人が当然にこれらの費用を負担する義務を負うものではない。
- 通常損耗負担特約が成立するための要件: 賃借人に通常損耗の補修義務を負わせる特約が認められるためには、負担の対象となる範囲が契約書の条項自体に具体的に明記されているか、賃貸人がその旨を明確に説明し、賃借人が内容を認識して合意している必要がある。
- 敷金控除額に対する消費税加算の判断基準: 敷金から差し引かれる一定の控除額（いわゆる敷引き）について、別途消費税相当額を上乗せして徴収するためには、契約においてその旨が明確に合意されていることが必要とされる。明確な定めがない場合、既定の控除額を超える請求は認められない。
- 原状回復費用の請求における実態の重要性: 賃貸人が明渡し後に補修工事を一切行わないまま、直ちに第三者へ賃貸したような事例では、原状回復の必要性や損害の発生自体が否定される可能性がある。請求の根拠となる補修工事の実態が厳格に問われることとなる。
よくある質問
本件における控訴人の請求内容はどのようなものですか。
Ａに預託した敷金１４０万円から，約定の敷金控除額４２万円，未払光熱費２万２１１４円及び既に返還を受けた３９万９２８６円を控除した残額５５万８６００円の返還と，これに対する賃借建物の明渡し後の平成１６年１月１日から支払済みまで商事法定利率年６分の割合による遅延損害金の支払い
通常損耗の補修費用について、建物の賃貸借における一般的な考え方はどのように述べられていますか。
建物の賃貸借においては，通常損耗により生ずる投下資本の減価の回収は，通常，減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行われている。
賃借人が通常損耗の原状回復義務を負うための要件について、判決文ではどのように述べられていますか。
賃借人に同義務が認められるためには，少なくとも，賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に
被控訴人（賃貸人側）は、原状回復費用についてどのような主張をしましたか。
前記賃貸借契約には，通常の使用に伴う損耗（以下「通常損耗」という。）を含めて，賃借人の負担で契約締結当時の原状に回復する旨の特約がある
控訴人が本件貸室を明け渡した後、その部屋はどのような状況になりましたか。
被控訴人は，控訴人から本件貸室の明渡しを受けた後，本件貸室について全く内装工事を行わないまま，平成１６年１２月１０日から，Ｃに賃貸している。
判決文抜粋
- 原判決を変更する。被控訴人（賃貸人）は，控訴人（賃借人）に対し，５５万８６００円及びこれに対する年６分の割合による金員を支払え。
- 本件は，建物賃貸借契約の終了後，賃借人が敷金の返還を求めたのに対し，賃貸人が「通常の使用に伴う損耗（通常損耗）を含めて賃借人の負担で原状回復する特約がある」等と主張して，原状回復費用の控除を主張し争った事案である。
- 賃借人に通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは賃借人に特別の負担を課すことになるから，その義務が認められるためには，通常損耗の範囲が契約書自体に具体的に明記されているか，賃貸人が口頭により説明し，賃借人がその旨を明確に認識し合意していることが必要である。
- 本件契約の原状回復条項は，賃借人が室内設備を変更した場合等の一般的な原状回復義務を定めたものであり，通常損耗分についてまで賃借人に義務を認める特約を定めたものと解することはできない。
- 営業用物件であっても，通常損耗に係る修繕費等を賃料の中に含ませて支払を受けることは可能である。本件契約の条項を検討しても，賃借人が通常損耗について補修費用を負担することが明確に合意されているということはできない。
- 契約書には敷金から差し引く金額について消費税を賃借人が負担する旨の規定は存しない。重要事項説明書に記載があっても，契約書において敷金から控除すべき金額を「償却費」とする規定はなく，消費税相当額を負担する合意があったとは認められない。